El canvi d’ús: de local a habitatge

Durant els anys cinquanta, a la ciutat de Nova York, els estudiants i artistes amb poc poder adquisitiu i necessitats d’espais amplis, van començar a dotar d’un doble ús (habitatge i lloc de treball) els locals i oficines dels coneguts barris de Tribeca, Soho i West Side, que conformaven les antigues àrees de producció industrial.

A Espanya, el que va sorgir com a fet aïllat en alguns barris madrilenys o barcelonins, s’ha convertit en una pràctica cada vegada més estesa a causa de la crisi immobiliària. Adquirir un local i dotar-lo d’ús d’habitatge pot aportar grans avantatges, però és important tenir en compte tots els tràmits que s’han de dur a terme, com ara la sol·licitud de canvi d’ús.

¿Per què és necessari sol·licitar el canvi d’ús?

Un local no és un habitatge des del punt de vista legal. És a dir, utilitzar un local com a habitatge sense formalitzar-ne el canvi d’ús amb l’administració és il·legal i podria comportar els problemes següents:

• No et podràs empadronar en el local.
• No podràs sol·licitar una cèdula d’habitabilitat. No podràs contractar i donar d’alta els serveis d’aigua, llum i gas. No podràs llogar ni vendre l’immoble com a habitatge.
• Si el local no disposa de serveis d’aigua, llum i gas i vols donar-los d’alta, necessitaràs el Certificat de primera ocupació o de Primera obertura.
• La taxació d’un local és menor que la d’un habitatge.

¿Quins tràmits he de dur a terme?

Des del punt de vista conceptual, fer un canvi d’ús equival a construir un habitatge nou. Així doncs, caldrà demanar una llicència d’obres majors a l’ajuntament, en virtut de la qual s’autoritzarà el propietari de l’immoble a dur a terme un canvi d’ús d’acord amb les ordenances municipals i la normativa urbanística vigent. Per formalitzar aquest tràmit, caldrà comptar amb un projecte visat.

Un cop acabades les obres, caldrà gestionar amb altres administracions les noves escriptures, la cèdula d’habitabilitat, el certificat energètic i el comunicat de variació del valor cadastral.

(Exemple: tràmits a l’Ajuntament de Barcelona)

¿Quins factors impossibiliten un canvi d’ús?

El canvi d’ús no sempre és possible, ja que en tractar-se formalment d’obra nova, l’habitatge s’ha d’adherir a la normativa vigent: el CTE (Codi Tècnic de l’Edificació), la normativa urbanística de l’ajuntament (PGM-76, a Barcelona) i els requisits d’habitabilitat (Decret 141/2012 de 30 d’octubre, a Catalunya). A continuació recollim els impediments més habituals:

• La limitació del nombre d’habitatges en una zona segons el pla urbanístic.
• La impossibilitat d’adherir-se al CTE. Encara que se n’han de complir tots els apartats, en el cas de la construcció d’un habitatge s’hauran d’estudiar principalment els apartats d’Accessbilitat (passos, espais mínims, etc.) i de Salubritat (desaigües, sortides de fums, ventilació, etc.).
• L’immoble no compleix amb els requisits mínims d’habitabilitat. (Superfícies mínimes, distàncies i altura, etc.).
• Els veïns no permeten el canvi d’ús. A Barcelona i l’àrea metropolitana, és imprescindible comptar amb la conformitat dels veïns de l’escala per obtenir un permís d’obres majors.

Per saber del cert si és possible efectuar un canvi d’ús, és aconsellable encarregar un estudi de viabilitat a un arquitecte.